不動産オーナーの役割は、入居者募集や家賃回収だけではありません。建物を安全に維持し、入居者が支障なく暮らせる状態を保つことも大切です。民法では、賃貸人は入居者の責任によって必要になった場合を除き、物件の使用に必要な修繕を行う義務を負うとされています。

そのため、給湯器や給排水設備の故障、雨漏り、共用部分の不具合などには、適切な対応が必要です。また、賃料の設定、大規模修繕の判断、保険や税金、収支計画など、物件経営に関する最終的な意思決定はオーナーが行います。

ただし、すべての作業をオーナー自身が行う必要はありません。オーナーは経営判断と重要な承認を担当し、現場の作業は専門業者へ任せるという役割分担が現実的です。

賃貸住宅の管理業務には、入居者募集、入居審査、契約手続き、家賃回収、滞納への対応、問い合わせや苦情の受付、建物点検、清掃、修繕手配、退去時の立ち会いなどがあります。戸数が多い場合や、本業を持っている場合、物件から離れた地域に住んでいる場合は、管理会社へ委託することで負担を大きく減らせます。

管理委託契約を結ぶ際は、委託する業務、管理手数料、修繕時の承認金額、緊急時の対応、定期報告の内容を確認しましょう。賃貸住宅管理業者には、契約前に報酬や管理業務の内容を説明し、契約後は管理状況を定期的に報告することなどが求められています。

管理戸数200戸以上の管理会社には国への登録が義務付けられているため、管理会社を選ぶ際は登録の有無も確認材料になります。

オーナーの負担を減らす仕組みとして、管理委託のほかに家賃債務保証やサブリースがあります。家賃債務保証は、入居者が家賃を滞納した場合に保証会社が契約内容に従って立て替える仕組みで、家賃回収の負担軽減につながります。

サブリースは、事業者が物件を一括して借り上げ、入居者へ転貸する方法です。空室の有無にかかわらず一定の賃料を受け取れる契約もありますが、将来の賃料減額や契約解除の可能性があります。「長期間、同じ家賃が必ず保証される」という意味ではないため注意が必要です。国の制度では、サブリース事業者に対し、契約前に家賃の見直しや解約条件などを説明することが義務付けられています。

管理を楽にするには、すべてを任せるのではなく、毎月の報告確認と年1回の収支・修繕計画の見直しをオーナー自身が行うことが大切です。